Esta calculadora simula um financiamento completo, mostrando quanto você vai pagar por mês, quanto pagará de juros ao longo do tempo e como o saldo da dívida diminui a cada parcela. Você pode testar diferentes valores, prazos e taxas para entender qual opção cabe melhor no seu orçamento.

Primeiro, informe o valor do bem que deseja financiar e quanto pretende dar de entrada. O valor financiado será a diferença entre esses dois números.

Depois, informe a taxa de juros e o prazo do financiamento. Você pode usar taxa anual (a.a.) ou mensal (a.m.) e escolher o período em anos ou meses.

Escolha o sistema de amortização: PRICE mantém parcelas fixas durante todo o financiamento, enquanto SAC começa com parcelas maiores e vai diminuindo com o tempo.

Se quiser, você pode informar uma amortização extra mensal. Isso simula pagar um valor adicional todo mês para reduzir a dívida mais rápido, o que normalmente diminui bastante o total de juros pagos.

A inflação é usada apenas para mostrar o valor real da dívida ao longo do tempo, ajudando a entender quanto o dinheiro realmente vale no futuro.

Exemplo:

Imagine um imóvel de R$ 300.000 com entrada de R$ 60.000, taxa de 10% ao ano e prazo de 30 anos. A calculadora mostrará o valor da parcela, quanto será pago no total e quanto disso são juros.

Se você adicionar uma amortização extra de R$ 500 por mês, verá que o prazo diminui e o total de juros cai bastante. Isso ajuda a decidir se vale a pena antecipar pagamentos.

Existem dois sistemas comuns de financiamento: PRICE e SAC. Eles definem como as parcelas são calculadas e quanto você paga de juros ao longo do tempo.

No sistema PRICE, as parcelas são fixas do começo ao fim. Isso facilita o planejamento, mas normalmente faz você pagar mais juros no total.

No sistema SAC, as parcelas começam maiores e vão diminuindo com o tempo. Isso acontece porque a amortização é constante, então os juros caem a cada mês.

Em geral, o SAC costuma ter menor custo total, mas exige parcelas maiores no início.

Exemplo simples (mesmo cenário do gráfico abaixo): financiamento de R$ 100.000 por 60 meses a 1% a.m. No PRICE a parcela fica fixa, enquanto no SAC a primeira parcela é maior e a última é menor.

Total pago no período: PRICE ≈ R$ 133.466,69 e SAC ≈ R$ 130.500,00.

Vamos fazer um exercício.
Suponha que encontramos um investimento de renda fixa que garanta exatamente a mesma taxa de juros utilizada no financiamento (1%) durante todo o período e suponha também que desconsideramos os outros custos do financiamento e do investimento, inclusive impostos.
Neste caso, o valor presente total das parcelas (descontado a 1% a.m.) totaliza R$ 100.000,00 em ambos os sistemas. Essa equivalência ocorre porque, se você investisse a diferença de caixa inicial da Tabela Price (que possui parcelas menores no começo) em uma aplicação que rendesse os mesmos 1% a.m., o montante acumulado seria exatamente o necessário para cobrir o custo maior das parcelas da Price na metade final do contrato. Assim, sob a mesma taxa de juros, o esforço financeiro real seria idêntico, alterando-se apenas a velocidade com que o capital é devolvido ao banco. Logo, do ponto de vista estritamente matemático, nestas condições ambas as tabelas são iguais.

Porém, voltando ao mundo real, temos que considerar:

• É extremamento improvável que se encontre um investimento seguro que garanta a taxa de juros maior que a taxa do financiamento durante todo o período do contrato.
• Tanto o financiamento como o investimento possuem custos (taxas cobradas pelos agentes financeiros).
• Existem impostos sobre os rendimentos do investimento fazendo com que seja necessário que o investimento precise garantir rendimento muito maior que os juros do financiamento.

Exemplo visual: